Загородное строительство
ПН-ПТ 9:00-18:00
Онлайн трансляция
строительства
строительства
Расчет стоимости
Заполните форму ниже и отправьте заявку менеджеру
Анкета соискателя вакансии
Заполните форму ниже
Узнать подробнее
Заполните форму ниже и с Вами свяжется наш менеджер
Обсудить индивидуальный проект
Заполните форму ниже и отправьте заявку менеджеру
Запись на демонстрацию выставочного дома
Заполните форму ниже и отправьте заявку менеджеру
Что такое эскроу-счет
и как он работает?
и как он работает?
В июле 2024 года президент подписал соответствующий федеральный закон о строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов-Эскроу. Похожая система уже работает в строительстве многоквартирных домов, подрядчик возводит здание за свой счет или берет дешевый кредит в банке, а деньги заказчика получает, когда все готово. Давайте попробуем разобраться в этом вопросе более подробно.
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это промежуточный счет, на который будут переведены средства Заказчика (в случае использования ипотеки, на эскроу- счет попадает и первый взнос Заказчика и сумма самой ипотеки которую оформил Заказчик), после выполнения всех условий договора, подписания итогового акта выполненных работ, средства с эскроу-счета становятся доступными для застройщика.
Зачем нужен эскроу-счет в ипотечной сделке?
С 2019 года эскроу-счета начали активно использовать для долевого строительства многоквартирных домов. До этого были нередки случаи, когда застройщик достраивал один дом с помощью денег дольщиков с другого объекта. И если в какой-то момент все шло не так, у дольщиков были все шансы остаться и без квартиры, и без денег: застройщик просто не мог их вернуть, поскольку уже пустил в оборот.
Эскроу-счета помогли навести порядок в этой сфере. Деньги дольщиков замораживаются на эскроу-счетах, прямого доступа у застройщика к ним нет. Только когда застройщик достраивает дом, он их получает.
С ИЖС история похожая. На рынке существует много подрядчиков, которые напрямую работают с покупателями. Когда у компании в работе несколько домов, все идет нормально. Но как только увеличиваются объемы, не каждая фирма способна грамотно перестроить процессы и наладить бухгалтерию. При росте компании нужны оборотные средства, дома старых клиентов достраивают за счет денег новых покупателей.
Если случается форс-мажор, например спад спроса, деньги резко иссякают и подрядчик не может достроить объекты. Покупатели остаются без домов и без денег. Истории обманутых «дольщиков», но уже в ИЖС, в последнее время тоже стали появляться.
Эскроу-счета убирают риски. У подрядчика нет доступа к деньгам покупателей, а дома он строит за счет своих или кредитных денег. Чтобы открыть кредитную линию под строительство, подрядчик должен представить банку определенный пакет документов. Работать с ненадежным подрядчиком банк не будет.
Помимо всего прочего эта схема поможет банкам обучить небольшие компании правильно планировать денежные потоки и внедрить финансовый учет. Недобросовестные подрядчики просто не смогут работать с эскроу-счетами, а значит, есть вероятность, что порядка на рынке ИЖС станет больше.
Как работает эскроу-счет в ипотечной сделке ИЖС?
Схема выглядит так:
Особенности схемы при работе с Эскроу:
Эскроу-счет — это промежуточный счет, на который будут переведены средства Заказчика (в случае использования ипотеки, на эскроу- счет попадает и первый взнос Заказчика и сумма самой ипотеки которую оформил Заказчик), после выполнения всех условий договора, подписания итогового акта выполненных работ, средства с эскроу-счета становятся доступными для застройщика.
Зачем нужен эскроу-счет в ипотечной сделке?
С 2019 года эскроу-счета начали активно использовать для долевого строительства многоквартирных домов. До этого были нередки случаи, когда застройщик достраивал один дом с помощью денег дольщиков с другого объекта. И если в какой-то момент все шло не так, у дольщиков были все шансы остаться и без квартиры, и без денег: застройщик просто не мог их вернуть, поскольку уже пустил в оборот.
Эскроу-счета помогли навести порядок в этой сфере. Деньги дольщиков замораживаются на эскроу-счетах, прямого доступа у застройщика к ним нет. Только когда застройщик достраивает дом, он их получает.
С ИЖС история похожая. На рынке существует много подрядчиков, которые напрямую работают с покупателями. Когда у компании в работе несколько домов, все идет нормально. Но как только увеличиваются объемы, не каждая фирма способна грамотно перестроить процессы и наладить бухгалтерию. При росте компании нужны оборотные средства, дома старых клиентов достраивают за счет денег новых покупателей.
Если случается форс-мажор, например спад спроса, деньги резко иссякают и подрядчик не может достроить объекты. Покупатели остаются без домов и без денег. Истории обманутых «дольщиков», но уже в ИЖС, в последнее время тоже стали появляться.
Эскроу-счета убирают риски. У подрядчика нет доступа к деньгам покупателей, а дома он строит за счет своих или кредитных денег. Чтобы открыть кредитную линию под строительство, подрядчик должен представить банку определенный пакет документов. Работать с ненадежным подрядчиком банк не будет.
Помимо всего прочего эта схема поможет банкам обучить небольшие компании правильно планировать денежные потоки и внедрить финансовый учет. Недобросовестные подрядчики просто не смогут работать с эскроу-счетами, а значит, есть вероятность, что порядка на рынке ИЖС станет больше.
Как работает эскроу-счет в ипотечной сделке ИЖС?
Схема выглядит так:
- Заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор. Согласно ему, деньги заказчика за дом поступают на эскроу-счет, где блокируются, пока подрядчик не построит объект.
- Подрядчик строит дом за свой счет или привлекает для этого специальный банковский кредит со ставкой от 1 до 6% — чем быстрее построит, тем меньше ставка.
- Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, дом считается сданным. В этот момент эскроу-счет раскрывается, строительная компания получает свои деньги.
Особенности схемы при работе с Эскроу:
- Для работы по Эскроу подходит далеко не каждый проект, аккредитованные подрядчики размещают свои проверенные типовые проекты на сайте строим.дом.рф.
- Если дом не достроен, оплату подрядчик не получает, а заказчик вправе выбрать другого подрядчика и перенаправить деньги с эскроу-счета в его адрес.
- Эскроу-счет застрахован на сумму до 10 000 000 ₽. Если банк — держатель счета обанкротится, заказчик стройки получит деньги от Агентства по страхованию вкладов.
- В банках предусмотрена процедура аккредитации и отбора подрядчиков. Так, банк «Дом-рф» требует от подрядчиков срок регистрации от двух лет, не менее пяти построенных домов за последний год, наличие в штате хотя бы одного работника со специальностью «промышленное и гражданское строительство».
Заключение
Введение эскроу-счетов определенно просеет рынок. Всем строительным компаниям придется обелиться и учиться правильно работать. Если мы привлекаем банковские деньги, то мы должны за них отчитаться. Нужен офис, менеджер, бухгалтер, юрист, бизнес должен быть полностью прозрачным и понятным. Конечно, ряд компаний не сможет всего это организовать и обанкротится. В моменте будет сильная просадка, но в будущем рынок станет более понятным для заказчика. У покупателей не будет возникать вопроса, достроит ли компания дом или нет. А значит, рынок ИЖС сможет быть более конкурентным.
Введение эскроу-счетов определенно просеет рынок. Всем строительным компаниям придется обелиться и учиться правильно работать. Если мы привлекаем банковские деньги, то мы должны за них отчитаться. Нужен офис, менеджер, бухгалтер, юрист, бизнес должен быть полностью прозрачным и понятным. Конечно, ряд компаний не сможет всего это организовать и обанкротится. В моменте будет сильная просадка, но в будущем рынок станет более понятным для заказчика. У покупателей не будет возникать вопроса, достроит ли компания дом или нет. А значит, рынок ИЖС сможет быть более конкурентным.
Александр
руководитель компании Matburg
Другие статьи